Droit du bail - Contestation du loyer initial

  vendredi 12 oct. 2018
Droit du bail - Contestation du loyer initial

Les nouveaux locataires d’un appartement de 4 pièces et 112 m2 ouvrent une action en contestation du loyer initial. Ce bien est situé dans un immeuble genevois construit dans les années 1970 et acquis par la bailleresse en 1982. Le loyer litigieux a été fixé à CHF 2'160.- par mois, alors qu’il était de CHF 1'409.- pour le précédent locataire.


Pour évaluer si un loyer est abusif ou non, le juge doit vérifier qu’il ne procure pas un rendement excessif au bailleur. Il existe deux critères, qui s’excluent l’un et l’autre : soit l’on se fonde sur un calcul des coûts concrets, soit sur une comparaison avec les loyers du marché. Selon la jurisprudence, le critère des coûts concrets a en principe la priorité, sauf s’il s’agit d’un immeuble ancien. En effet, dans ce cas-là, les pièces comptables relatives aux fonds investis dans l’immeuble n’existent souvent plus ou font apparaître des montants qui ne correspondent plus à la réalité économique actuelle.


Dans cette affaire, le Tribunal fédéral est amené à préciser sa jurisprudence déterminant à partir de quand un immeuble doit être qualifié d’ancien. S’inspirant de différents précédents, il fixe le délai à 30 ans. Ce délai commence à courir à la date de construction de l’immeuble ou de sa dernière acquisition, et doit être échu au début du bail. En l’espèce, il s’est écoulé plus de 31 ans entre les deux moments décisifs, si bien que l’immeuble en question est considéré comme ancien et que l’admissibilité du loyer s’examine au regard des loyers usuels dans le quartier. Le recours de la bailleresse est admis et la cause est renvoyée à la cour cantonale pour la suite de la procédure.


 


Référence : Arrêt 4A_400/2017* du 13.09.2018


 


Commentaire


Dans cet arrêt, le Tribunal fédéral a été contraint de fixer une limite ferme quant à la définition du critère de l'ancienneté d'un immeuble. En effet, il avait jusqu'alors adopté une pratique plus ouverte, retenant notamment qu'il n'était pas contraire au droit fédéral de considérer qu'un immeuble de 27 ans n'était pas ancien (ATF 140 III 433). Or, dans cette affaire, les deux parties ont invoqué ce précédent, en l'interprétant chacune en sa faveur. Si cette nouvelle décision a le mérite d'apporter plus de clarté, elle peut être discutable sur le fond. L'obligation de recourir au critère des loyers du marché (qui, en passant, est difficile à mettre en oeuvre pour le locataire) signifie en fin de compte que le bailleur peut potentiellement obtenir un rendement disproportionné par rapport aux coûts réels, tant que le loyer demeure dans la moyenne des biens similaires de la localité.